"Spółka z o.o. cudzoziemców"

Cudzoziemiec jako wspólnik spółki z o.o. – kiedy zagraniczny inwestor musi uzyskać zezwolenie na zakup udziałów?

Polska jest atrakcyjnym rynkiem, a Ty pozyskałeś zagranicznego inwestora. Firma z USA, Chin lub Dubaju chce kupić część Twojego biznesu. Cieszysz się na zastrzyk kapitału, ale pojawia się pytanie, którego nikt nie chce zadać: czy ten inwestor może w ogóle legalnie nabyć udziały w mojej spółce? Czy musimy spełnić jakieś dodatkowe formalności w urzędach?

W większości przypadków, inwestor z zagranicy może swobodnie nabywać udziały w Polsce. Ale jeśli Twoja spółka jest właścicielem nieruchomości, sprawa się komplikuje. Istnieje ryzyko, że transakcja przeprowadzona bez zezwolenia (uzyskanego w MSWiA) będzie nieważna z mocy prawa. W tym artykule wyjaśnię Ci, kogo polskie prawo uważa za „cudzoziemca”, kiedy prawo polskie stawia bariery i jak ich uniknąć.

Kto to jest cudzoziemiec? (Różne definicje w prawie)

W prawie handlowym rozróżniamy dwie główne kategorie cudzoziemców. To rozróżnienie jest kluczowe, bo determinuje konieczność uzyskania zezwolenia:

1. „Nasi” Cudzoziemcy: Obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE, Norwegia, Islandia, Lichtenstein) lub Szwajcarii. Oni są traktowani na równi z polskimi obywatelami i nie potrzebują zezwolenia na nabycie udziałów, nawet jeśli spółka ma nieruchomości.
2. „Pozostali” Cudzoziemcy: Osoby fizyczne i prawne spoza EOG i Szwajcarii (np. USA, Chiny, Wielka Brytania po Brexicie – w zależności od umów). Tutaj wchodzą w grę ograniczenia związane z nabywaniem nieruchomości.

Co ważne, za cudzoziemca uważa się też polską spółkę, która jest kontrolowana przez cudzoziemców (np. ma więcej niż 50% głosów należących do obcokrajowców). To jest zabezpieczenie przed tworzeniem „słupów”.

Spółka z nieruchomościami – kiedy musisz prosić ministra o zgodę?

Głównym problemem jest Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jeśli Twoja spółka z o.o. jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w Polsce, nabycie udziałów w tej spółce przez cudzoziemca (spoza EOG) wymaga zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA).

Dlaczego? Bo nabycie udziałów w takiej spółce jest traktowane jako „nabycie pośrednie” nieruchomości. Ustawodawca chce mieć pewność, że polska ziemia nie trafi w niepowołane ręce. Procedura trwa kilka miesięcy, a jej pominięcie skutkuje katastrofą prawną.

Historia z Kancelarii: Udziały kupione bezprawnie

Mój Klient sprzedał 100% udziałów w spółce, która miała dwie działki budowlane pod Wrocławiem, inwestorowi z Ukrainy (spoza EOG). Wszyscy byli szczęśliwi, podpisali umowę sprzedaży udziałów, pieniądze trafiły do sprzedającego. Po roku inwestor poszedł do Sądu Wieczystoksięgowego, aby wpisać nową hipotekę na rzecz banku. Sąd wstrzymał wpis i poprosił o… zezwolenie MSWiA na nabycie udziałów. Zezwolenia nie było. Sąd administracyjny uznał, że transakcja sprzedaży udziałów (mimo formy notarialnej) jest nieważna z mocy prawa. Sprzedający (mój Klient) musiał zwrócić 5 milionów złotych z odsetkami, a udziały wróciły do niego. Ta historia uczy: przy nieruchomościach prawo nie wybacza pośpiechu.

Skutki braku zezwolenia – nieważność transakcji

Jeśli transakcja sprzedaży udziałów nastąpi bez wymaganego zezwolenia (gdy spółka ma nieruchomości, a nabywca jest z „obszaru podwyższonego ryzyka”), umowa jest nieważna. To oznacza, że:

• Udziały nie przeszły na nabywcę.
• Sprzedający musi zwrócić cenę (wraz z odsetkami).
• Wszelkie uchwały podjęte głosami „nowego” wspólnika są potencjalnie nieważne (bo głosował ktoś, kto nie miał prawa).

To jest gigantyczne ryzyko prawne, które może zdestabilizować spółkę na lata. Aby chronić się w takich transakcjach, zawsze walcz o rygorystyczne oświadczenia w umowie sprzedaży udziałów.

Obowiązki rejestrowe – co musisz zgłosić do KRS?

Nawet jeśli zezwolenie nie jest wymagane (bo inwestor jest z UE), zarząd musi w KRS:

• Wskazać, że wspólnik jest cudzoziemcem.
• Złożyć oświadczenie, czy cudzoziemiec jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w Polsce.

To są pola w formularzu KRS. Błąd w ich wypełnieniu może skutkować zwrotem wniosku z KRS. Dodatkowo, jeśli Prezesem jest obcokrajowiec, pamiętaj o prawidłowym zgłoszeniu jego adresu do doręczeń.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o cudzoziemców w spółce

Czy Prezesem spółki musi być Polak?

Nie. Członkiem zarządu może być obcokrajowiec. Nie jest wymagane posiadanie polskiego obywatelstwa. Musi on jednak spełniać ogólne wymogi (np. pełna zdolność do czynności prawnych) i nie może być karany za przestępstwa gospodarcze.

Czy do założenia spółki S24 potrzebne są jakieś specjalne dokumenty dla cudzoziemca?

Nie. System S24 jest dostępny również dla cudzoziemców (o ile mają polski PESEL i Profil Zaufany lub podpis kwalifikowany). W S24 musisz jednak ręcznie wypełnić pola dotyczące statusu cudzoziemca. O procesie pisaliśmy tutaj: rejestracja spółki przez internet.

Czy wynajęcie biura przez cudzoziemca wymaga zezwolenia?

Nie. Zezwolenie dotyczy nabycia własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, a nie najmu. Umowa najmu jest normalną umową cywilną i nie ma w niej obostrzeń związanych z obywatelstwem.

***

Chcesz bezpiecznie przeprowadzić transakcję z zagranicznym inwestorem?

Transakcje z udziałem nieruchomości są najbardziej ryzykowne prawnie. Brak zezwolenia MSWiA to nieważność całej umowy i konieczność zwrotu ceny sprzedaży.

Jeśli Twoja spółka ma nieruchomości, a nabywcą jest podmiot spoza EOG – napisz do mnie lub zadzwoń. Pomogę Ci złożyć wniosek o zezwolenie lub zabezpieczyć umowę warunkiem zawieszającym.